我来了米兰就不会垮掉第10章 二叔的试探与陷阱

距离与爷爷的深度谈话过去了三天林志华正在办公室里仔细研究着马可·罗西房地产项目的详细资料。

安琪拉的调研报告非常详尽从土地性质到规划许可从市场分析到风险评估每一个环节都有详细的数据支撑。

正当他专注于研究时办公室的门被轻轻敲响。

请进。

林志成推门而入手里拿着一个新的文件夹脸上带着那种职业化的微笑。

今天的他穿着一套深灰色的手工西装看起来格外精神。

志华忙什么呢？林志成在对面的椅子上坐下目光扫视着桌子上的文件。

在研究那个房地产项目。

林志华抬起头二叔今天怎么有空过来？ 是这样的林志成将新的文件夹推向林志华我这里又有一个项目想听听你的意见。

既然你对房地产投资这么感兴趣也许这个项目更适合你。

林志华接过文件夹封面上写着米兰东区综合开发项目。

这个项目名称让他心中警铃大作因为在他的记忆中米兰东区在2009年确实有一个大型开发项目但最终以失败告终投资者损失惨重。

这个项目看起来规模很大。

林志华一边翻阅资料一边说道。

确实很大总投资额超过2亿欧元。

林志成的语调很平静但眼神中闪烁着某种不易察觉的光芒项目包括大型购物中心、高档住宅区和商业办公楼是米兰近年来最大的综合开发项目之一。

林志华仔细阅读着项目资料同时在脑海中搜索相关的记忆。

这个项目的问题在于选址虽然看起来很有潜力但实际上存在严重的地质问题和环保风险而且当地政府的规划政策即将发生重大调整。

项目的发起方是谁？林志华问道。

维托里奥集团一家很有实力的意大利地产公司。

林志成回答他们现在因为资金链紧张愿意出让30%的股份只要1.5亿欧元。

1.5亿欧元购买30%股份这意味着整个项目的估值是5亿欧元这个估值在当前市场下显得过高。

更重要的是林志华记得维托里奥集团在2009年底就因为这个项目而破产。

二叔这个项目你研究多久了？林志华看似随意地问道。

大概三个月。

林志成的回答很快我一直在等待合适的时机。

现在市场低迷正是抄底的好时候。

林志华继续翻阅资料发现了几个关键问题。

首先项目的环评报告存在漏洞没有充分考虑地下水污染的风险。

其次土地使用权的期限比表面显示的要短。

最后当地政府即将公布新的城市规划可能会影响项目的容积率。

这个项目的时间安排是怎样的？林志华问道。

如果投资到位明年春天就可以开工。

林志成说道预计三年内完成全部建设。

三年时间按照林志华的记忆这个项目根本不可能在三年内完成。

实际上因为各种问题项目在开工一年后就被迫停工最终导致投资者血本无归。

二叔林志华放下文件直视着林志成的眼睛我能问一个直接的问题吗？ 当然你说。

这个项目是您真的想投资还是在测试我的判断能力？ 这个直接的问题让林志成微微一愣但他很快恢复了镇定：志华你为什么这样问？ 因为我发现了这个项目存在的几个严重问题。

林志华开始详细分析首先环评报告没有充分披露地下水污染的风险。

根据我的了解这个区域在历史上是一个化工厂集中地土壤和地下水都可能存在污染。

林志成的表情开始变得严肃起来显然没有预料到林志华会如此深入地分析。

其次林志华继续说道土地使用权的期限问题。

虽然资料显示是70年使用权但实际上其中有一部分土地的使用权只有50年而且即将到期。

你是怎么知道这些的？林志成忍不住问道。

我让安琪拉做了详细的背景调查。

林志华回答任何投资决策都需要建立在充分了解的基础上。

实际上这些信息来自他对未来的记忆但他不能说出真相。

最重要的是林志华拿起桌上的另一份资料我还了解到米兰市政府即将在明年公布新的城市发展规划这个区域的容积率可能会被大幅降低。

这个信息让林志成真正震惊了。

新的城市规划还没有公布只有少数内部人士知道相关信息。

志华你的消息来源是什么？林志成小心地询问。

我有我的渠道。

林志华没有直接回答二叔我想知道的是您推荐这个项目的真实动机是什么？ 林志成沉默了很长时间然后苦笑了一下：志华看来我低估你了。

什么意思？ 说实话这确实是一个测试。

林志成坦诚地承认我想看看你是否真的具备了独立判断的能力还是只会盲目地相信表面数据。

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